日前，北京市建委发布《关于开展北京市房地产经纪行业专项整治活动的实施方案》；建设部中国房地产估价师与房地产经纪人学会也出台了《房地产经纪执业规则》�！斗桨浮酚搿豆嬖颉吠敝赋�，房地产经纪机构在从事二手房交易时，严禁现金收房、吃差价的行为。然而，《市场报》记者近日对北京市部分二手房中介机构进行调查时发现，现金收房的行为仍禁而难止，并出现了许多变相的新手法，可谓“上有政策，下有对策”。
换汤不换药，逃不开的现金收房
“现在政策规定不能现金收房，不过您既然急等着钱用，我有个亲戚正好拆迁也想买套房，您看？”第一次听到这句话，急需转让住房的郑女士非常高兴，谈一次就找到买家，好事！房子卖谁不一样，而且既然是工作人员的亲戚，等于多了个人担保�？上感牡闹Ｅ慷嘧吡思讣抑薪楹蠓⑾�，怎么这么“巧”？连着好几个中介工作人员都有亲戚或朋友什么的想买房，这房究竟是卖给谁？
“我们是大公司，讲的就是公平公开。我看您既然想快点卖房又想卖个好价钱，最好和我们定个限时限价合同，如果卖的价钱比您定得高，高出的部分按比例分成。我跟您说句实话，出来工作都是为了养家糊口，有分成业务员跑得才卖力。我们就是靠这个吃饭，交给我们卖绝对比您自己卖省心省力价钱还高�！敝Ｅ扛找惶婢醯米约河錾狭恕笆党先恕�，差点就签了合同，可转念一想，分成的钱是给在了明处，可佣金也是实实在在的，中介公司到底靠什么“养家糊口”？中介费还是差价？
“跟我们签一个独家代理合同吧。您看什么价钱合适？我们保证在规定时间售出，如果没做到会付给您相应的违约金。您只要留下房本和钥匙就什么都不用管了，我们的业务员会在第一时间让您看房�！�
“这些都是变相的现金收房�！币晃灰的谌耸客嘎�，由于中介公司在“现金收房”行为中只是一个过渡者，不需要支付各种税费，利润空间很大，一直是二手房交易中应用最为广泛的手段。一套售价60万元的房产，采取现金收房方式完成交易，中介公司的利润可达该房售价的7%至10%，而正规经营下，中介公司收取的佣金在3%以内，二者利润相差悬殊。政府虽然明令禁止，但面对巨额利润，不少中介公司仍然采取各种“变通”方法企图控制房源，争取自身利润的最大化。
开方不抓药，资金安全谁监管
很多中介公司挪用客户资金的做法，实际上相当于自办“小银行”，开设的门店就等于银行的营业网点。门店越多，吸纳的房款就越多，可以倒转腾挪的空间就越大。
“我们实行POS机刷卡资金监管业务9个月来，各类资金监管业务仅占总业务量的19.4%�！北本┲性夭芫砝钗慕鼙硎�，“其中POS机刷卡的资金监管业务的业务量仅为5.12%，存入经纪公司监管账户和卖方账户的资金监管业务为14.28%�！本萘私�，除了中原地产，我爱我家、链家机构、中大恒基、顺驰等大型房地产经纪公司也开展了资金监管业务，但实施资金监管的比率均没有超过20%。除了放款和退款手续的繁复，以及POS机到账时间滞后都给资金监管带来一定困难以外，很多客户尚未深刻认识到资金监管的重要性也是原因之一。
业内人士透露，虽然目前没有确切的统计数据，但是可以肯定的是中介公司挪用客户资金的行为是比较普遍的，因为蛋糕庞大且缺乏监管，包括一些大的中介公司都很难经得起诱惑。然而，就是在这样的情况下，为了保证客户资金安全推出的监管方案却面临无人喝彩的尴尬境地。
据了解，目前中介公司参与房屋交易时，一般都是要求购房者在合同签订的3天内，将首期款(一般是售房款的两到三成)打入指定银行账户，进行资金监管。等到国土房管部门登记，合同生效后，中介公司才会把房款付给卖方。由于目前没有严格的法律限制，购房款在中介公司账户上的停留时间短则一个月，长则半年或更久。
由于铺面多、业务量大，加上没有监管，一些不法的房地产中介就利用收、付款的时间差，采取“拆东墙补西墙”的办法，挪用这些资金，用于炒房、炒股、开设门店，追求短期利润。
地产分析人士尹香武说，很多中介公司挪用客户资金的做法，实际上相当于自办“小银行”，开设的门店就等于银行的营业网点。门店越多，吸纳的房款就越多，可以倒转腾挪的空间就越大。因此一些中介公司热衷于“超常规发展”，开设的分公司、门店很多，但交易量却很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。
漏洞谁补？规则不能替代法律
全国房地产经纪行业从业人员只有1%是有资质的，有不少“黑中介”根本没按建设部规定领取营业执照并到有关部门备案就开业。
“可以说，中介公司在近两年的房地产市场中扮演了不光彩的角色，他们的所作所为，在某种程度上是助推了房价的虚高�！币晃环康夭芯孔冶硎�，从这个意义上解读《规则》的出台就不难理解国家有关部门的苦心，政府有关部门显然是想将“调控风暴”刮进这个曾经的“死角”，从而巩固宏观调控的成果。然而，是什么原因使得规则和方案难以落实呢？
“我们是行业协会，所以规则和业务合同只具有引导示范作用�！敝泄康夭兰凼τ敕康夭腿搜Щ岣被岢ぜ婷厥槌げ袂慷悦教逭庋馐�。而房地产法律专家、中济律师事务所吴元明律师则表示：“因为规则和方案并未从根本上解决房地产经纪行业的问题。这个行业违规现象多发，主要还是缺乏专门的法律法规�！蔽庠髀墒θ衔�，由于缺乏相应的法律法规，对房地产经纪行业从业人员和机构的资质没有强制性规定，使该行业市场进入门槛很低，行业混乱几乎不可避免。
据柴强介绍，虽然建设部有关文件规定：房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格》的人员。但目前取得全国房地产经纪资格的人数只有27311人，截至今年10月，获得初始注册的只有16466名。而据保守估计，全国从事房地产经纪业务的机构在3万家以上，从业人员超过百万。
“也就是说，现在全国的房地产经纪行业从业人员只有1%是有资质的，这个行业能不混乱吗？”柴强表示，为此，国家建设部、发改委、工商总局正在大力推进房地产经纪人执(职)业资格制度，希望通过房地产经纪合同范本，并附资质人员签名等措施，改变行业的混乱局面。但是，有不少“黑中介”根本没按建设部规定领取营业执照并到有关部门备案就开业。如北京市建委统计资料显示，京城目前具备营业执照和资质证明的房地产经纪公司只有2600余家，而实际从事经营的则有6000家左右。
“这是没有完善的监管体系造成的法律漏洞�！蔽庠髀墒θ衔�，“对于房地产经纪行业的管理涉及建设部门、工商部门、行业协会等，由于权力分散责任不明确，造成了谁都管，谁都管不了的局面�！�
近两年房价持续走高，各地的中介公司发展随之也步入“快车道”。据房管部门统计，目前，仅深圳通过政府认可的房地产中介经纪机构就有190多家，从业人员2万多人，门店数量达到3000多家。蜂拥而起的店面、同质化的服务，导致房地产中介市场的竞争日益激烈，不少中介公司为了赚取利润，不惜欺诈消费者，或是偷税漏税。以至于吃差价已成为地产中介公开的秘密。
而比吃差价更为恶劣的是，由于监管缺位等原因，一些地方的房地产中介公司挪用客户房款的现象比较严重，并将所挪用资金用来炒房、炒股、开设门店等。这损害了消费者的利益，也扰乱了正常的市场秩序，不利于当前的房地产宏观调控；在中国房地产估价师与房地产经纪人学会曝光的12起恶性房地产交易诈骗案中，涉案金额动辄上百万直至几千万，大量的客户资金和银行贷款无法收回，甚至潜伏着引发金融�；奈Ｏ�。此外，房产中介通过现金收房囤积居奇，还会造成局部地区的房价虚高，扰乱房产中介市场的正常秩序。
(文章来源：市场报 作者：王立嘉)
