破解房价急涨之谜：楼、股、地价存在联动"怪圈"(4)——中新网
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    破解房价急涨之谜：楼、股、地价存在联动"怪圈"(4)
2009年08月27日 09:44　来源：文汇报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

   9次融资募得约200亿

　　“根据我这么多年的跟踪，说白了万科最重要的秘密就是融资�！闭馐且晃辉て诟偻蚩频闹谭治鍪Φ谋硎�。

　　据记者不完全统计，自上市以来，万科共有大大小小9次融资行为，包括1991年发行A股，1993年发行B股，1997年和1999年通过配股融资，2002年和2004年发行了近35亿元可转换公司债，2006年非公开增发，2007年公开增发，以及最近一次2008年8月发行的公司债，历年来总共获得约200亿元，而这些资金大多都投入到了土地储备之中。

　　2006年初，万科在其2005年年报中提出，年内新增1000万平方米的项目储备。2006年三季报表明其资产负债率达72.1%，比2005年度末提高了11.1个百分点，资金压力再度逼近时万科选择了增发融资。

　　2007年底的融资规模在2006年的基础上再次加码，从募集资金投向看，其转战二线城市的迹象开始显露，投向的11个项目中有7个位于二线城市。正是依赖于本次高价增发所获近百亿资金，万科2008年在已深陷调整的房市氛围中，仍然大举拿地，全年新增项目17个，总规划建筑面积422.8万平方米。

　　业内人士指出，如果说2006年的增发给万科带来了实质增长外，2007年底和2008年8月实施的融资则更多是为其2007年所犯错误埋单。在“地王”频出的2007年，万科也多次高价拿地，这直接导致其2008年年报，不得不计提存货跌价准备13个项目，跌价准备总金额达到12.41亿元，其中11个为2007年购入的高价地项目。

　　“融资拿地”的发展模式

　　仔细分析一下上市以来的9次融资，不难发现，融资拿地与万科的自身成长扩张构成了相关度很高的正比关系。

　　以万科2007年8月的公开增发为例，当时公司在A股市场发行了3.17亿股股票，发行价格高达31.53元，最终募集了99亿元资金。该公司最新的半年报显示，截至今年6月30日，万科已经使用了94.7亿元，占募集资金净额的95%，余额4.6亿元将随着项目的后续开发全部投入。这次高价增发颇受市场质疑，而且万科的半年报也显示，公司似乎并不缺钱。截止至6月30日，万科账上货币资金一项数据达到268.8亿元，较年初增加69.02亿元。公司的净负债率为10.7%，比2008年末下降22.4%。因此，此时万科又发再融资信号，距上次巨额增发还不到两年，过高频率的大规模融资难免有“圈钱”之嫌。

　　不少业内人士认为，以最低的成本融资，囤地高价卖房正是国内房地产企业一种“快餐式”的发展模式。南京证券分析师杨建新表示，在市场环境好的情况下通过股权融资是房企迅速提升竞争力的重要法宝，如保利地产今年7月份募集资金78亿元。另一方面是由行业的特殊性所决定的，地产公司必须储备土地才能发展，近期全国频频上演“地王”争夺战，动辄几十亿，如果没有雄厚的资金支持，很难取得持续发展。

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【编辑:胡俊英】
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直隶巴人的原贴：
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