-政策解读

　　广州楼市开出四副“退烧药”

　　特邀专家：广州合富辉煌首席分析师黎文江

　　2007年最后两个月楼市的调整态势，与今年多项新政策，有一定的关系。一副副令楼市“退烧”的“特效药”，立竿见影地抑制了需求，增加了供给，造成房地产市场前景不看好或者不明朗。

　　新药一

　　“穗七条”

　　措施：加大、加快商品住宅用地供应和储备。

　　效果：今年广州市实际供应3.11平方公里商品住宅用地，此外，已公告出让和供应条件已成熟的商品住宅用地还有0.44平方公里，供应规模同比去年增长2.4倍。全市一手住房供应量明显增加，2007年9月起，批准预售量2年多来首次超过成交量。90平方米以下住房供应比重从2005年的17%逐步增加到32%。

　　解读：从供应入手，通过土地供应的增加，增加了房源的供应。除了加大商品住宅供应，还通过“双轨制”使保障型住房供应增加，还发展了限价房。限价房政策开始时并不太明确。5年规划里是说限价房供应要占40%，经适房占17%，这样商品房就是占43%。但现在思维改变了，提出限价房要变成调节器：房价高就搞限价房，对房价上涨造成压力。

　　新药二

　　房贷新政

　　措施：对购买第二套住房，提高首付比例及利率，抑制投资需求

　　效果：造成房地产市场前景不看好或者不明朗，成功地打退了“资本”进入楼市；年底推出的地块都不再出现地王，甚至有底价成交的现象；不少发展商采取促销或直接降价。

　　解读：2007年资本进入房地产，给房地产带来非理性的涨价。一方面开发商通过上市圈钱，然后回到房地产市场圈地，然后再回到股市去圈钱，这都是由于资本在这里进行搅动，第三季度投资、投机性的需求增加造成楼价飙升。房贷新政出台后，投资性需求减少，楼市成交量萎缩。后市的不看好或者不明朗，打退了资本进入房地产市场。

　　新药三

　　新版土地出让合同

　　合同首明确开竣工时间抑囤地

　　措施：土地招牌挂抑制开发商囤地。招拍挂土地出让合同里，首次开始规定了明确的项目开工、竣工和销售时间。

　　解读：这些政策进一步规范房地产市场开发秩序的同时，也相应减少了投资土地市场的盲目性，增强了开发建设单位在投资前开发风险和自身能力的分析。

　　新药四

　　土地增值税开收

　　措施：1月份开始清算土地增值税。

　　解读：该措施如果执行得好，对抬高房价有很大的抑制作用。比如珠江新城不少楼盘卖2万多元/平方米~3万元多元/平方米，但拿地成本才2000多元/平方米，这些项目的利润都比较高。使开发商要从高利润中拿出更多的税费，对其抬高房价有了牵制力。(苏华俊 罗莎琳 田桂丹 李东元）

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