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京城楼盘流行“商改住” 产权四五十年存在隐患
2007年04月20日 09:57 来源:北京晨报

  从明天第一城、东亚奥北中心到华业国际、嘉美风尚,始于去年的“公建改住宅”势头今年有增无减。记者调查发现,目前城区的一些热点板块,以商业、写字楼立项开发成住宅卖的项目不在少数。专家分析,部分区域市场住宅需求旺盛、售价高涨,销售压力远远低于公建项目,是造成这一现象的主要原因。

  现象:城区热地热衷“公建改住宅”

  从去年开始,京北的明天第一城、东亚奥北中心等项目就掀起了一轮“商改住”热潮。尽管产权只有五十年,但相比前些年的“住改商”,这类产品有一定优势——不受“住宅禁商”的限制,既能住也能当作办公自用或出租。

  今年的“商改住”势头继续高涨。高力国际分析人士告诉记者,包括华业国际、幸福村等在内的多个项目,都将公建立项的地块部分建成了住宅!八淙幌钅抗婊挥懈谋洌杓坪屯乒闵隙及醋≌觥。例如望京嘉美风尚两栋写字楼中就有一栋做成了住宅。

  和去年相比,今年的“商改住”有几个新特点:一是地段上。去年这种产品多位于立水桥等新兴板块;而今年却出现在城区成熟板块,甚至是寸土寸金的商圈内,例如朝阳公园板块的华业国际、工体板块的幸福村等。二是地段火。住宅市场价格高,产品多瞄准高档公寓甚至豪宅。

  分析:区域住宅需求大回报高

  永同昌房集团营销总监肖志刚认为,市场需求是造成一些项目“商改住”的重要原因!霸谑星恍┕ü;蛏涛穹瘴Р蛔愕那,住宅的需求量非常大。对开发商来说,自然是什么产品好卖做什么!毙ぶ靖找灾泄卮逦髑治鏊担凹改曛行∑笠荡匆敌枨笤龃,区域不少住宅立项的楼盘建成写字楼卖。但近两年,区域写字楼放量巨大,而住宅项目愈发稀缺。在这样的情形下,只要条件允许,开发商肯定倾向于做住宅。而对于商务氛围不浓的地段,做公建项目开发商承受的压力也远远高于住宅,因为公建项目对周边的氛围和密度要求很高。

  “链家地产”副总经理金育松认为,今年商业物业放量、竞争激烈也是一个成因!敖衲晟桃低蹲世辔镆到锏255万平方米,此前供应的商业地产也陆续集中在今年开业运营?⑸桃档夭坏媪俦旧硗蹲识、见效慢的特点,还要面临供应过分充足带来的销售竞争”。

  以具体项目分析,今年优质零售物业将供应95万平方米,而嘉美风尚所在的望京、幸福村所在的工体、华业国际所在的燕莎,都是优质商圈的代表,不缺优质商业物业。而中高档住宅却较为稀缺且价格高,开发住宅的优势明显。

  入市提醒

  公建立项的住宅虽受市场推崇,但专家提醒,注意这类产品是否存在隐患。首先,住宅产权70年,到期自动续期,而公建产权一般四五十年,且如何续期尚无明确政策。其次,因为产品规划是公建,不受“住宅禁商”限制,居住者可能会受到在此办公企业的干扰。另外,公建立项的产品可能缺失住宅必备的设施条件,即使设计上完全满足住宅需求,业主也可能面临商用水、电的居住高成本。最后,由于规划和用途不同,未来再交易可能会面临障碍。(杨舒萌)

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