- 09年广州楼市九大猜想：上半年楼价仍继续下降
元旦三天,广州楼市的争客战此起彼伏。
阳光家缘网上签约数据显示,广州144个楼盘元旦期间共成交了736套住房。在元旦假期签约排行榜前20名中,除了中环广场价格在1.5万元/平方米以上之外,其他如新塘广场、云山雅苑、侨英花园、岭南新世界都是中低价盘。
在开发商的绞尽脑汁卖力营销、政府暖风频吹的“护航”之下,2009年这个农历牛年,广州楼市走“�！钡募嘎始负�?从元旦的总体淡静但间有热点的成交中,已初见端倪。
低价盘依然受宠
盘点2008年的楼盘销售,卖得最火的几乎都是低价盘:比如碧桂园凤凰城均价4680元/平方米,龙光风景华庭4000元/平方米。在阳光家缘前十名的销售楼盘中,仅有翠城花园和富力桃园两个楼盘是万元以上的楼盘。
“价量齐跌、政策频出”这八个字道出了对2008年的房地产市场的概况。价跌量缩是去年调整的主旋律,其年调整幅度也是自1998年我国启动房改以来最大的一次；在成交持续低迷的影响下,房地产开发投资直线下滑,行业景气度持续下行。
价格依然是促使消费者出手的王道。元旦促销中可以看到,广州各大楼盘发布的销售广告纷纷围绕“价格实惠”做文章,成本价、30万元折扣、×年管理费等优惠招数此起彼伏,一些楼盘甚至出现“一成首付”甚至是“零首付”的诱惑字眼。从成交数据不难发现,元旦期间,远郊低价盘也显现了抢客的威力。例如无论是持续热销的碧桂园凤凰城、祈�；曰吞�、保利城、祈福水城还是新加入战团的新塘广州、锦绣新天地在这个元旦假期都有不菲的“收获”。阳光家缘的统计数字显示,在元旦的实际成交量当中,单价在7000～8000元/平方米左右的楼盘依然是成交的主力。
四部委联手提振楼市
2008年10月22日,财政部和央行分别发布了有关房地产的调整政策。这标志着2003年以来中央政府对房地产的调控政策已开始明确转向,在“保增长”的导向下,偏暖的房地产行业政策将为行业发展创造良好的环境。
而2009年新年伊始的1月6日,国务院新闻办公室举行新年首个新闻发布会上,汇聚的住房和城乡建设部、发改委、财政部、中国人民银行四大部委相关部门,介绍了关于促进房地产市场健康发展方面的措施落实情况,同时透露了更多正在酝酿中的措施方向。
财政部税政司副司长王晓华透露,2009年是否出台新的房地产税收优惠政策,要根据2008年出台的房地产税收优惠政策执行情况来定。如果执行得好,可能会延续这些政策；如果执行得不好,可能会考虑出台其他更好的政策措施。
针对此,业内统一的认识是,政策转向并不是为了维持高房价,而是主要针对首次购房从交易税费和贷款成本两个方面提升刚性需求的购买力、促进市场成交,从而带动行业走出低迷。
今年成交回暖值得期待
专家分析,虽然目前开发企业的资金情况仍然较为紧张,但是随着2007年新增地价款基本支付完毕和2008、2009年投资计划的调低,资金问题已经不是目前大多数企业的最大困难,再加上整体信贷趋于宽松以及销售如能继续回暖,资金压力将持续缓解。
从目前的政策导向来看,2009年房地产行业很可能进入一个相对温和的调整阶段,房价可能会继续回落但空间有限,但是成交量回暖值得期待。
合富辉煌首席市场分析师黎文江就认为,在国家新政的刺激下,广州改善型购房需求正在得到释放。目前广州中心城区楼盘的购买力仍很旺盛,预计从元旦到春节期间,广州楼市会有所回暖。但郊区楼盘仍有一定的下调空间。
同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,广州楼市从去年12月底就开始回暖,预计未来几个月全市一手房成交量稳定在50万平方米以上没有问题�！跋衷诠夷芄怀鎏ǖ睦谜呋径家训轿�,此前观望的买家会选择入市�！�
此外,随着行业利润率的回落,房地产行业的整合也将逐步进入高潮。(记者关丽)
猜想之
一
房价走势缓步探底
2008年,广州楼市的经历的确是不寻常。但已经到来的2009,楼市走势则显得依然扑朔迷离。
从2008年1—12月的楼价走势看,广州市十区新建商品住宅的成交均价总体呈现降与升反复交替的振荡状态,但价格幅度始终在9000—10000元/平方米之间徘徊�；毓苏庖荒�,从年初的扭扭捏捏、不肯不愿降价,到五一的销售稍有起色,之后经历了长时间的低迷开始全面降价直到一发不可收拾……降价,无疑是2008年楼市的主旋律。
当开发商对于2008年的楼市变幻还心有余悸的时候,2009年已经悄然而至,牛年楼市能否也牛起来?房价是将触底反弹还是继续在寒潮中沦落?
对此,中国社会科学院在北京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出,2009年,在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下,房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出,2009年将延续2008年房市的低迷,短期内房价面临进一步回调。
合富置业首席分析师黎文江认为,在经过上一年楼市的上涨后,2008年的楼市是一个逐步归位的过程,而2009年可能就是一个市场的激活期,交易量会逐步活跃起来。政府不断加强改善型住房的资金投入,炒房投资市场也回归到理性的自主型市场。他认为进入2009年后,市场的活跃可能在“五一”的黄金市场期明显表现出来�！笆弧惫斓氖焙蚓没肪郴嶂鸩阶�,投资、需求的比例也会有所拉大。
就区域板块的价格走势来看,2008年广州楼价总体呈下降走势,但由于中心城区中的天河、越秀、荔湾和海珠的楼价依然坚挺,而且目前天河和海珠的交易量在中心区域中占相当比例,因此2008年楼价仍维持较高水平。中国指数研究院指数研究中心认为,进入2009年后,预计随着郊区新盘交易量的上升,及中心区域楼盘价格的回调,上半年广州楼价仍继续呈下降走势,预计7500元左右水平会受到支撑。
综合各方观点,2009年广州房价仍处于调整阶段,但降幅将大为趋缓。预计月度均价波动区间为8500元/平方米至9500元/平方米之间,2009年商品住宅需求的激活将在这个价格平台展开。(记者关丽)
猜想之
二
成交回暖值得期待
楼市从疯狂到低迷,最明显的特征不是价格,而是成交量。据统计,2008年1-11月广州十区新建商品住宅签约504.47万平方米,预计全年成交约550万平方米,环比上年减少31.3%。业内人士普遍认为,导致2008年楼市成交低迷的原因出自购买力和信心两个方面。
2009年楼市成交能否走出低迷?由于政府近期出台一系列救市政策正在形成集聚效应,购房者的观望情绪开始出现打破,以恒大山水城、广州雅居乐、保利中环广场、可逸豪苑为代表的高性价比楼盘已经出现热销局面。市场人士普遍相信,在越来越多开发商选择以政策引导的“合理价格”销售时,楼市回暖在2009年值得期待。
受2008年开发商纷纷缩减开工影响,广州经纬行研究中心估计,2009年的新增货量将创六年来最低。根据该行对广州全市的楼盘跟踪监测估计,广州十区2009年新增供应约5.3万套,计560万平方米,比2008年下降35.7%。另外由于2008年市场低迷,在售余货约有4万余套,加上明年新推货量,预计2009年广州十区全年可售货量逾9万套。
经纬地产分析人士预计,由于2009年市场供应仍很充裕,而发展商回笼资金压力更大,楼价仍将有所下调。而受政策鼓励普通住房消费的影响,明年刚性需求将缓慢释放。经纬行研究中心预计2009年广州楼市月均签约量为50万平方米左右,全年600万平方米左右,比2008年增约一成。
二手房方面,满堂红研究部在2008年年末对二手楼市买家的调查显示,目前仍然有65%的买家认为“广州楼价偏高”,有44.6%的买家认为“明年楼价将会小幅下跌”。该行预计2009年的市场还将面临新一轮的博弈。
合富辉煌对于今年楼市成交量的判断更为乐观。该行预计广州市2009年成交量约在650-700万平方米。在成交区域格局上,2009年中心城区成交仍将保持稳定增长,但鉴于当前供应格局,预计外围区域产品成交比重将持续增加,外围区域将是广州楼市总体成交回暖、价格稳定的关键。(记者王昊)
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三
政策利好或将继续
如果说2008年是中国楼市的“政策年”,相信没有谁会反对,这一年,上至国家,下至地方,大大小小的针对房地产的新政层出不穷。特别是去年9、10月,政策风向骤然逆转,“救市”政策层出不穷,无论是下调住房交易税费和利率等中央打出的组合拳,还是减免税收、购房补贴等地方政策使楼市出现了久违的一丝政策暖意。
有条件的放松二套房贷、减少购房买入和转让环节的各种税费、降低贷款利息……在已经出台了不少鼓励消费的政策之后,2009年,中央和地方各级政府还将会出台怎样的政策,刺激目前低迷的房地产消费?
1月6日,财政部税政司副司长王晓华在新闻发布会上称,2008年对房地产市场税收政策调整比较密集,根据经济形势和房地产市场的变化情况,国家三次调整了房地产的税收政策。如果执行的好可能会延续这些政策,如果执行得不好,2009年可能会考虑是否有其他更好的政策措施。
在对2009年的政策预期中,此前实行的多项鼓励房地产消费的多项政策,被舆论广泛提及。这些政策包括购房退税、购房可以获得蓝印户口、进一步降低购房税费、降低利率、全面放宽二套房贷等。政府部门还会继续出台优惠政策,鼓励购房吗?在进退维谷间,政府的下一步政策取向,尤为值得关注。而在新年伊始,中国住房和城乡建设部副部长齐骥和国家发改委、财政部、中国人民银行有关负责人齐齐出席国新办新闻发布会,介绍关于促进房地产市场健康发展的有关情况报告,则给2009年的楼市,开了个温暖的头。(记者关丽)
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四
土地市场或渐升温
2008年广州土地拍卖市场的明显特征是地产大鳄缺席和土地频频以底价成交。受房地产市场低迷影响,2008年广州土地供应计划共经历两次修改。原计划广州每年供应土地5平方公里,后弹性调整为2.5-4平方公里,年底前则又下调为1.8平方公里。但据统计,最终成交的用地面积约1.3平方米,占年度供应计划的7成左右。
按照广州市最新的住房建设规划,广州近几年每年推地计划在2.5-4平方公里。经纬地产分析认为,由于广州2010年即将召开亚运会,目前财政资金准备还不足够,加上受应对经济�；跋�,政府将实施扩张性财政政策,导致财政资金并不充裕。经纬行研究中心预计2009年广州市仍将按原计划推地,土地公开出让量有望超过2.5平方公里。
2008年土地拍卖市场遇冷的情况是全国性的,除广州外,北京、上海等城市的土地拍卖市场同样情况不佳。2008年广州的土地拍卖遇冷,使得市场各方对于2009年的土地市场判断趋于谨慎。
广州2008年住宅用地平均的楼面地价约为3324元/平方米,而2007年则为4760元/平方米,同比下跌了30.2%。著名土地拍卖师陈少湘在接受记者采访时表示,2008年广州土地价格下跌在情理之中,并且从市场反映情况看,土地出让价格仍然有下调的空间,2009年广州土地出让平均价格有望在2008年的基础上继续下调两到三成。
在剔除绢麻厂天价地块的成交价格之后,2008年广州其余住宅地块的平均楼面地价还不到1800元/平方米,已经引起部分中小开发企业抄底。经纬地产认为,由于部分大型开发商在最近2年都没有拿地,土地储备开始不足,现金则相对充裕,随着经济形势有望在今年年中转好,下半年或将有区域性的大型发展商进场拿地。
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五
融资环境趋向宽松
自去年12月初国务院发布的“金融30条”表示将“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道”后,12月17日召开的国务院常务会议上更首次态度鲜明地表示将支持房地产企业合理融资需求,房地产企业的融资环境有望在2009年出现明显改善。
2008年房地产企业的融资问题极为突出。在之前房地产调控和紧缩银根政策下,银行信贷闸门紧闭。另一方面,股市连续下挫,地产股更成为市场抛售的对象,上市融资大门几乎被彻底关闭。一些大型开发商只有靠发行房地产信托产品、私募甚至民间高利贷以解资金之渴。
进入年末,伴随着中央稳定楼市新政措施的不断推出,房地产信贷之路也逐渐放宽。去年12月初发布的“金融30条”表示,将“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道”。12月17日召开的国务院常务会议态度鲜明地表示将支持房地产企业合理融资需求,并有针对性地提出“加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”。
在明确鼓励房地产业发展的多个政策出台后,多位银行和地产业界人士已经表示,明确提出加大对房地产在建项目的信贷支持力度,意味着国务院已经为今年的房地产开发贷款市场确定了基调,其鼓励刺激的态度不言而喻。英大证券研究所所长李大霄表示,加大对中低价和中小套型在建项目的支持,会使这部分房地产商资金链紧张的局面得到一定程度的缓解。而对于实力的房地产商来说,提供融资和相关金融服务的政策利于其开展兼并重组,也是一个加大产业集中度进行稳健扩张的好时机。
根据广东省省情调查研究中心一份报告显示,2007年广东省房地产贷款同比增长42.2%,增幅高于同期各项贷款增幅25.6个百分点。而2008年1-10月份广东房地产开发贷款同比仅增长29.34%,远低于前年全年42.2%的同比增长幅度。相信在政府和银行共同营造出的宽松地产融资环境下,开发商普遍遇到的融资难问题有望在2009年逐步得到缓解。(记者王昊)
猜想之
六
保障住房面临考验
全国投入9000亿进行保障性住房建设,无疑是住房政策的一大亮点。而如何更好地落实住房保障这一民生政策,在2009年却是对政府一个考验。
根据广州市国土房管局公布的2008年至2012年住房建设规划,今后5年将建设7.42万-10.76万套政府保障型住房,占住房建设总体规模的12%。
2008年11月26日,广州首批经济适用房开始推出,登记结果却是遇冷。3648户合资格家庭中有仅1498户家庭登记了购房意向,登记数量约为推售量的69.84%。市民弃购的原因则主要是目前还不急于购房,或者排名靠后,认为选剩的经适房不够好,房屋面积太大、总价过高等。而房管局也认为经适房面积较大、总价高是市民弃购的主要原因。
此外,保障性住房普遍位于偏远郊区,在交通、硬件配套上的落后,导致生活不便,也是保障性住房遇冷的原因之一。如广州市2007年开始在金沙洲建设的大型新社区,包括廉租房、经济适用房、回迁房等。但目前整个金沙洲新社区的入住率尚不足三分之一。新社区的生活成本仍然较高,使中低收入群体难以长期维持。在2009年,如何做好保障性住房的先行建设规划,最大限度地考虑降低居住生活成本,应该成为保障性住房体系建设纳入考虑的因素。有专家建议,通过旧城改造等方式,在市区收购二手房进行改造后配建廉租房,不失为一种替代解决方案。
随着房价的不断回调,限价房项目正在遭遇定价尴尬。原本为了调节高房价,让中低收入者能买上低价房而出现的限价房,此次被业界人士评论为颇有鸡肋的感觉。2008年9月,广州市国土房管局公布了全市所有10个限价房楼盘、共计近3万套限价房的销售时间表,然而至今仍有4个项目共计建筑面积540763平方米尚未推出。由于目前房价走势还在不断回调中,限价房已不被市场看好,这几个项目延迟推出已是必然。尽管如此,2009年限价房项目的历史使命是否已经完成,现在还难以断言。
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七
现金为王创新至上
2007年“土地为王”,不断扩张土地储备成为房地产企业品牌扩张的主要方式。而到2008年,通过多种渠道增强现金流,以“资金为王”来实现企业的稳健发展,以度过这个房地产的冬天。
专家预计2009年上半年楼市仍将处于深度调整期,企业的资金运作和融资能力以及项目管理水平开始真正显露。今后,行业分化将加剧。无论是股权转让、合作,至放弃某些高成本项目,在房地产市场的冬天,地产企业的目标只有一个:保存实力,健康过冬。
2009年,尽管信贷紧缩局面有所松绑,但房地产行业资金短缺状况仍将维续,以往企业要获得资金通常依靠银行贷款和销售回款,而在市场调整期成交萎缩,销售回款的压力比较大。除了继续寻求银行信贷、通过上市渠道募集资金之外,越来越多的房地产企业倾向于通过发公司债、项目股权转让、出售项目、寻求外资合作伙伴等方式实现融资,增强现金流,保持低成本稳健发展。强调风险控制,放缓投资速度,以品牌加盟、战略合作等方式抱团取暖,也成为房地产企业过冬的选择方式之一。
2008年已经过去,许多房地产商的年度销售成绩,都没有达到预定的销售目标。在2009年走出低谷,在新的形势下取得理想的销售成绩,成为许多开发商努力变革和求新要达到的目标。低迷市道中,消费者购房更为谨慎,出手前货比三家,对于住宅的设计等细节各方面也更挑剔。许多发展商认识到,在此时,提高楼盘的性价比是重点,比单纯的降价更有意义。在产品创新、服务创新、营销创新上下更多的功夫。面对激烈的市场竞争,是否注重产品细节、是否重视人本,都考验着地产开发企业的产品创新能力,影响到产品销售成败�！白龊貌�,做好营销”,成为许多地产商今年更为重视的口号。
猜想之
八
产品丰富多极分化
2008年,房价高位盘整,中小户型项目大批入市,限价房和经济适用房项目冲击市场,大户型单位一统天下的局面已然改变。而进入2009年,这种中小户型引领风骚,各类型产品百花争艳的局面预计将在广州楼市有更加突出的表现。
去年“90/70”政策进入效果显现期,海量小户型单位进入市场,改变了广州楼市的住房供应结构,同类型产品间的市场竞争进一步加剧。为求突围,除了好的地段、有竞争力的价格外,小户型本身的产品设计,受到格外重视。
“DIY空间”的概念在去年格外流行。这些可变户型的设计都相当巧妙,购房者只要将赠送的入户花园和露台进行小调整,就可以轻松实现户型的一房变二房,二房变三房。在对于追求更划算、更超值产品的购房者来说,这样的房子也有更多的吸引力。在今年,产品设计上的追求将使创新产品更多地在市场上出现。
此外,毛坯房在去年的楼市销售中同样以价格划算,交楼快速等优点获得消费者欢迎。凤凰城、山水城等品牌大盘都凭借毛坯房,为消费者提供价廉物美选择,并获得持续畅销。预计今年的广州楼市,毛坯房将依然会成为部分发展商吸引购房者的一张好牌。
同样的,市场也不总是千篇一律一成不变。一些注重精品意识,强调性价比和产品自身品质的大户型楼盘却同样能获得理想成交。去年末如广州星河湾、合景·领峰等豪宅项目,凭借精品大宅的理念,以超豪华的的交楼装修标准,备受买家追捧。
随着今年的房地产市场政策转向鼓励自住消费,支持改善型购房消费系列措施也陆续出台。而对于“90/70”政策的调整,很可能成为今年楼市政策变局的又一猜想。作为近几年房地产市场宏观调控的标志性政策,“90/70”政策是执行最为严格、对市场考验最大的政策之一。根据专家分析,如果松绑“90/70”政策,将导致大面积豪宅比例增加,大户型住宅的供应量、设计、价格等方面也将发生变化。
猜想之
九
行业洗牌即将加速
2008年国内房地产市场进入一轮跌宕起伏的调整,房价不断回调,但成交量却起色并不明显。尽管中央政府已经出台鼓励购房消费的种种利好措施,2009年的房地产市场显然仍将在一段时间内处于调整期内,在市场信心恢复之前,行业的洗牌过程无疑将进一步加速。
2008年,巨大的资金缺口和过高的负债率,使不少开发商紧绷的资金链出现几欲断裂的惊险景象�？⑸叹砜钭呷�,项目抛售转让,高价地王割肉放弃等等案例已经出现。
虽然,政府支持自住购房消费和刺激房地产市场成交的措施接连浮出水面,政策组合拳对于刺激楼市复苏的效果却难有立竿见影的效果。专家分析,受制于经济大环境因素影响,楼市新政效果的滞后性,以及广州楼市消费的务实特点,楼市成交量不会迅速出现明显反弹。
2009年,房地产行业的洗牌即开始加速之势,一些拥有较充足现金流、拥有优质品牌企业将获得扩大市场份额的最佳时机。一方面,在信贷总体仍然较紧和行业风险未释放之下,中小开发商资金来源被压缩,而品牌企业尤其是上市企业更容易获得银行贷款和其它融资机会。同时,在市场的观望氛围中,优质品牌企业的楼盘也较受市场认可,销售形势相对较好,资金回笼优势更加明显。另一方面,市场前景在短期难以走出调整复苏的情况下,众多屯有土地的中小开发商转让项目、获利出局的可能性增大,也为优质品牌企业通过兼并收购迅速提升市场份额提供了客观可能。
2009年,品牌房地产企业凭借良好的融资能力、丰富的土地储备、优秀的管理能力和产品开发能力等综合优势,无疑将有更大的机率安然度过房地产的冬天,并赢得更大的市场份额。(记者李广军)
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