进入3月，上海二手房市场开始逐步活跃，无论是买卖成交还是租赁均有一定幅度的回升。上海中原地产研究咨询部经理马冀认为，与去年同期相比，今年市场的刚性置业需求比例呈明显下降趋势，改善型需求取而代之，预计将成为今后申城二手楼市的成交主力军。

　　改善需求逾80%带看量升20%

　　据上海中原研究咨询部近期跟踪调查分析，不同人群及不同需求对加息的影响各不相同，但总体来说，影响并不明显。

　　从3月份全市各区域成交均价的变化情况来看，除了长宁古北板块由于标的过大等因素导致其区域售价不变外，其他各区本月的成交均价都出现了上扬的行情，上扬幅度在5%-8%之间。由于各区域一致的价格上涨势头同以往的互有涨跌有所不同，表明了一波全市各区价格上扬的行情正在到来，尤其在一些自住需求强劲的区域可能会表现的更为明显。

　　据上海中原研究咨询部最新统计数据分析，3月份以来，全市各门店带看量均有20%左右的上升，同时买方诚意度相对2月也有所提高，甚至出现有部分买家在一个月内即落单的情况；而在近期的购房者中改善型用户占绝大多数，超过80%，他们较为关注的房源也由100万元左右的两房转为大户型的三房、四房等。

　　从本月行情看涨的情况来看，原因可以分为两点：一是因为传统“金三银四”的市场规律的到来，特别是进入3月份以来，各区域尤其是中环及外环区域新盘的大量涌现和热卖在一定程度上促成了较多二手房源的放量，由此成交价格也出现大幅攀升迹象。二来由于年前积累的刚性需求，本月得到快速释放，2月份不少开始看房和选房的自住客开始选择性的买房；而资金充裕的实力房东更是占据本月卖方市场的主导，他们卖房很大程度是为了自住和改善型的置换需要，因此他们并不急于抛房，在看到更多自住客户入市后，价格也随之调高。

　　租赁放盘增8%中外环间成热点

　　租赁方面，自3月以来，各区域租赁放盘量都有所增长，平均幅度在8%左右，交易量亦有所增长。3月份整个二手房市场都处在比较活跃的状态，预计下月还会延续传统交易旺季的态势，而整个二手市场也会逐渐向自住买卖和理性化投资为主导，成交价格会持续呈现一个稳中有升的态势，成交热点将会集中在持续有新盘推出的中外环区域。

　　据上海中原光大分行方颖斌经理介绍，加息后，该区域的租价和成交量未有明显变化，成交量相对2月份稳中有升。由于徐汇田林、康健板块交通便捷，生活配套设施完善，旧式公寓租金相比该区域其他高档房源便宜，因此受到不少在徐汇中心板块工作的白领青睐。目前挂牌出租房源中商住两用型的旧式公寓最受捧，以“南天公寓”一套全装修72平方米的小两房为例，业主以2600元/月的价格挂牌出租，不到3天时间即成交。而诸如“康惠苑”这种房龄在4-5年的全装修三房也颇受关注，月租金价格在3500-4000元左右。

　　中山公园板块3月初起，出现了一股租赁高峰，成交量上升15%-20%，这和该区域外籍人士逐渐回沪有关。目前该区域租赁较受欢迎的房型集中在两房和三房，如“圣约翰”目前两房租赁价在6500元/月左右，三房在7500-8000元/月左右。（张薇）