- 学者：房产税的猜想将超越近期调控政策
股市又一轮暴跌，跌幅之深出人意料，暴跌的动力之一就是新一轮的房地产调控政策：征收房产税。媒体披露，本次房产税征收是全国范围内的，且会在部分城市率先展开，这正与温总理“坚决遏制部分地区房价过快上涨”的表态相一致。多数专家认为，房产税的推出，将是房地产市场的重大利空，其效果将超越最近的调控政策。然而，征收房产税真的可行吗？如果是，该如何进行，又将对房市有何种影响呢？
首先要表明，笔者支持征收房产税，这不仅能够提高政府，特别是地方政府的收入，缓解政府举债问题，而且可以籍此使管理更加规范化，并在控制房价过高的同时，为应对今后可能出现的其他经济问题积累经验并提供调控工具。但是，目前征收房产税有一定的困难，必须先解决一系列问题，如征收对象、额度，以及实行方法等。
首先是征收对象，是否只对多套住房的业主征收？如果是，该如何界定多套住房，以个人为单位、夫妻、家庭，还是把亲朋好友都算在内？如果只对多套住房收税，是否太过不公平而可能引起某种社会动荡？笔者认为，房产税可以作为一种财产税来征收，征收对象是所有的房产业主，但是可以根据房产价值设定不同标准，例如可以设定某一免税额度，并对超出额度的部分按不同程度予以不同的税率。然而，这样又会有问题出现，是按照什么价值来征收，评估价值、成交价格，还是面积？如果按照评估价值，以中国目前的房屋数量和估值师的数量来看，全部估值完成恐怕需要百年的时间；如果按照成交价格，则要考虑如何防止虚报价格，如何平衡已经成交的房产价值，如何应对未来的通胀问题等；如果按照面积征收，那么不同地区的差异实在是太大了，很可能因此激起大部分民众的不满。笔者认为，用当地地区的平均价格乘以面积来作为房产的税收价值，或许是可行的办法，但是不可否认，没有一种方法能够做到完全公平而使绝大多数人满意。
其次是征收额度。上周有消息称上海将征收8%的房产税，笔者着实震惊了一下，因为那可能意味着整个房市的坍塌；后又有消息纠正说，实际征收额度可能是0.8%，笔者又开怀大笑了一下，因为那样似乎对炒房客不疼不痒，而且税务很可能被作为租金转嫁给租房者，而促使他们进入买房市场，那就适得其反了。事实上，房产税额度的制定值得好好考虑。一般情况下，房产税的目的是增加地方政府的财政收入，征收1%的房产税是可行的；但是如果作为一种调控工具，1%还不足够。因此笔者还是认为可以按照价值分段征收不同额度的房产税，并对多套住房的业主课以重税，而对这类业主的分类可以从严。这样应该可以有效地抑制房价，但是，考虑到已有的调控政策，这样严厉的税收政策会对房市造成多大的影响，仍难以确定。
第三是具体如何实施。最简单的办法当然是直接从纳税人的收入或帐户或社�；鹄镏苯涌鄢�，但是，政府是否有权利这样做。笔者认为这是行不通的，个人财产是受到宪法�；さ�，未经允许任何机构和个人都无权动用，即使政府也没有这个权利。而且，一旦这样做，必然遭到民众的反对，并招致国际上的谴责�；蛐肀冉虾玫姆椒ㄊ前阉拔裾实ゼ母抵�，限定税收的截止日期，期望纳税人按时自觉缴税。但是，一个新的税收政策，特别是严厉的税收政策，往往会引起一些不满甚至逆反的情绪。如果出现抗税的情况，如何应对？如果出现大范围抗税，又该如何应对？征税过程中出现的法律问题，可能的民怨问题，应该如何解决？
笔者认为，一个成熟的政策，需要反复推敲，禁得住考验。从目前的情况看，征收房产税似乎操之过急，很难考虑到各方面的情况，顾及到各方面的问题。因为自从这一轮国家调控政策开始后，房市的走势基本符合预期，目前成交量大跌，而成交价格基本持平。如果政策持续下去，房地产开发商将面临资金链断裂的风险而不得不降价促销，以收回现金，从而达到调控的目的。而如果在前一波政策效果仍未显现的情况下，盲目出台另一项重大利空政策，可能会重挫房市，其程度或许会超出预期，甚至难以控制。从目前的消息看来，似乎房产税政策出台已经板上钉钉，只能祈祷房市和谐中平稳滑落。(上海中大经济研究院 孙懿鑫博士)
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【编辑:秦欣】 |
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