- 时评：谁刺激地产商“火抢”上海土地？
上海51号公告中出让的9幅地块再次受到开发商热捧，嘉定三块与住宅有关的土地溢价率均接近200%。此前，有开发商设想，上海下半年土地供给大幅增加可能带来地价竞争趋缓。但到目前为止，这一现象显然并没有出现。
笔者认为，在目前供需矛盾过大的情况下，上海即便新增大量土地，地价竞争也不会有明显缓解。因为下半年的供给大增其实是在补回2008年以来的巨大缺口，开发商对土地的需求仍然强烈，竞争压力仍然巨大。
根据上海2009年住房建设规划，上海今年的住宅用地供给计划在1000至1200公顷。其中保障性住房占比为25%，按此比例，商业住宅供给量为750至900公顷。易居中国分析师傅琦称，如果以平均容积率1.5计划，其可供给的建筑面积在1200至1300万平方米。
而根据此前数据，上海上半年新增商品住宅用地仅为171公顷，建筑面积242.1万平方米。这意味着下半年上海将以三倍于上半年的速度推出土地，才可以完成全年计划。专家认为，这虽然在技术上可以实现，但在现实情况下却比较艰难。
土地供给缺口巨大，这是目前上海楼市一个最典型的矛盾。因此，即便下半年供给大增，也是在补回2008年以来的缺口，开发商不会因为土地供给增加明显而减弱对优质地块的狂热追随。
有开发商的激烈竞争就会有地价的不断攀升，而地价高企的重要后果就是拿地者的成本压力。
根据测算，华润目前两项目的楼板价8545元/平方米和7199元/平方米。以华润一向追求品质的特征看，其建筑成本要在5000-7000元/平方米。这意味着这一个紧邻金地格林世界的项目，未来物业成本就要在15000元/平方米，销售价格则可能高达18000元/平方米。但目前金地格林世界的公寓房源价格最低至12000元/平方米。两者差距巨大。
因此，笔者的判断是，历史缺口过大导致上海土地市场年内将持续紧俏，而竞争激烈的结果是地价高企，开发商需要对成本收益做理性的判断与抉择。
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