- 哈楼市建的不如卖的快 知情者曝房价是"炒"起来的
地基没打，房价未定，户型尚存变数，就有逾千人连夜排队抢一张写着选房顺序号的纸片；售楼处早早开始接受“预约”，开盘日期却一拖再拖，不到真正交钱的一刻永远不知道真实房价；明明刚开盘，可供选择的房源就只剩边边角角和超大户型，想要好房子，得从别人手里买加价“三联单”……仅一年间，本埠楼市悄然上演了一出“乾坤大挪移”。
真有几十人争买一套房、未打地基即告售罄的地产神话吗？高价买入的房子还有多大升值空间？交易市场上那么多二手新房都是打哪儿来的？随着记者的走访调查，一些不一样的情形渐渐浮出水面。
楼市繁荣 建的不如卖的快
市统计部门发布的数据显示，今年前三季度，我市房地产开发完成投资148.2亿元，同比增长29.1%，为近3年来最大规模和最高增幅。建得快，卖得更快。前三季度，我市商品房住宅销售面积达393.5万平方米，同比增长30%，创3年来新高，同期销量甚至超过堪称史上最火爆年份的2007年。随之一同上涨的是房价，今年前三季度，我市新建房屋销售价格同比上涨2.3%，其中涨幅最高的9月份同比上涨达3%。
新房价格的快速上涨带动二手房价和房屋租赁价格水涨船高。在国家发改委和国家统计局发布的全国70个大中城市房屋销售指数排行榜上，本埠二手房销售价格环比涨幅连续数月名列前茅；国家统计局哈尔滨调查队公布的一项调查结果也显示，今年前三季度我市二手房成交价格指数为105.4，比新建房价格指数还高出4.7个百分点。同时，受房价普遍上涨影响，我市的房屋租赁价格总体水平也整体提高了8.4%。
购者疯狂 登记排号拼人脉
买涨不买跌似乎是买房者的共识。但在认可了动辄五六千元，甚至逾万元1平方米的高房价后，那些怀揣省吃俭用攒下的首付款、甚至是购房全款的人们突然发现一个尴尬的现实———买房仅仅有钱还不够！
一位赵姓购房者给记者讲述了自己怀揣90万元现金最终未能买到称心房的闹心事。他说，为给儿子选购婚房，6月下旬他怀揣股市上抽出的90万元现金，信心十足地进了楼市。最初全家人看好了两处新盘，一处在哈西，一处在群力，两处房产均未正式开盘，可先接受预登记，售楼人员透露的开盘价均在每平方米5000元左右。经反复比较，赵先生选了后者。然而，此后售楼人员口头承诺的开盘日期却一推再推，预期的开盘价也猛涨到5700多元。到了7月下旬，赵先生从售楼处得知，该项目只有1000多套房子，却已有8000多人登记购房，他登记虽早，但也不保证一定能买到选中的房源。此时，再回哈西，先前看中的户型早已售出，且随着房价的上涨，赵先生的现金也“缩水”了，在同等地段再也买不到同等面积的房子了。8月初，已无选择余地的赵先生终于盼到群力项目预售通知，全家人接力冒雨排队20多个小时，终于“抢”到100多号选房。然而，出人意料的是，一期发布的房源比事先售楼员透露的还要少，轮到赵先生时，可供选择的余地已极为有限，赵先生最终未能如愿。眼看几个月体力与心力的付出瞬间付诸东流，赵先生格外焦虑，他甚至对记者说：“你认不认识这里的人？能让我买上1套房，我马上给你3万元！”
打开网上的房地产论坛，大家反映的问题如出一辄：不定价先登记，主动想交预定金人家都不收；明明刚开盘，大家看好的房源就告售罄，剩下的除了“边边角角”，就是想都不敢想的超大户型；经过几个月的预登记、排几十个小时队抢到靠前的认购房号，仍有可能买不到房；明明“网上房地产”显示项目还有为数不少的可供销售房源，售楼处却称早已售完；千辛万苦争到了购房权，却因所购房产多为提前预售，手续不全，无法申请后续成本相对较低的公积金贷款……
这些楼市怪现象与城市里遍布大街小巷的塔吊、工地和充斥各种媒体的售楼广告遥相呼应，轮番轰炸着购房者日益脆弱的神经。筹钱、排队之余，人们开始不由自主地互拼“人脉”。不少去年还在抱怨开发周期长、房子不好卖的房地产老总，今年在开发项目预售周期开始前后不约而同集体关机，理由很简单———找上门要买房的人太多。
二手新房 售楼处之外销售
就在消费者到售楼处买不到合适的房子时，翻开报纸的二手房销售专版、打开网上的二手房交易论坛，又一个怪现象出现了———那些在售楼处一房难求的“稀罕物”突然成了可以随便挑选的“大陆货”�！澳衬陈ヅ潭嗵住�、“某某楼盘房票包更名”、“某某楼盘三联单”，这类广告随处可见，当然，房产总价也比预售价格高了几万甚至十几万元。除了房子外，甚至有人叫卖“认购顺序号”———“某楼盘号，绝对靠前，可更名”，这些人自称是开盘预售时排队得来，一张纸片竟售价2万至5万元不等，有的甚至更高。
知情者透露，市场流通的二手新房主要来源有三：一是抵账房�？⑸糖方ㄖ�、供应商工程款，以房抵账。受抵一方往往委托中介代销变现，这样的房子通常价格稍低，有些急于出手的，要价低得连中介都觉得“不托底”。一些房源进入销售渠道时，房子本身连地基都没打，不过，什么样的房源都有人敢买，不但买了，现在很多已经住上了，且办了产权证。
另一种是改造回迁房。我市2008年以来进行新一轮棚改，越来越多的拆迁项目开始比照棚改标准，拆一还一，原地安置�；厍ň用袷掷镉谢厍ǚ康难》孔矢�，因种种原因愿意出让。有些中介专门收购回迁房房号，再加价出售。不过，从目前市场价格看，即使加价，平均价格通常也低于同等地段的商品房。
三是市场上存在已久的“三联单”房源，情况更加复杂。一位多年从事房产交易的经纪人告诉记者，很多楼盘正式对外接受预登记前，都有内部认购。内部认购价低于开盘价，且确保能买到。因此，如今“内部认购资格”已成为一种“人情”的载体，从前找人买房，通常要求多少打点折扣，现在仅仅给“认购权”就等于送钱，一套房子，上市后转手轻松赚上几万元、十几万元是很平常的事。众多“三联单”房中，相当一部分来自“内部认购”，借人脉关系取得购房权，无丝毫投入即可转手获利。当然，也不排除职业“炒房族”，仅交一部分订金拿下房源，低进高出。
“内部”曝料 房价是人为“炒”起来的
“房价是买房者自己抬起来的�！币晃皇勐ピ庇锍鼍�。
据这位深谙售楼之道的业内人士透露，市场越热，开发商违规提前销售的现象就越严重�？⑸叹龆ǹ⒁桓雎ヅ讨蹙突嶙酆细鞣矫嬉蛩厝范ㄒ桓鲂睦砑畚�，然后就会放风出去，接受预登记，投石问路。如果预登记反响平平，价格就会定得偏低。如果人多，自然一涨再涨，登记的人越多，最终房价定得越高。据称，目前市场上的一些号称已经售罄的楼盘其实还有房子，且数量不少。但为了推高房价，买房者越多，开发商越要“捂盘”，“少量多批”、“挤牙膏”的推盘模式几成业内“共识”，人为制造供不应求、随时涨价的紧张气氛。此外，开发商还雇人排队买楼营造声势，甚至找来职业房托、中介机构与普通购房人抢房，以增加潜在购房人的心理恐慌，或者干脆囤房惜售，给市场造成短期供不应求的假象，从而提升房价。
这套“组合拳”打出来，永远不明真相的消费者哪有招架之力。即使明知上了开发商的套儿，那些急于购房者也只能被迫为高房价埋单。
市场监管 政府干预不能缺位
当开发商以市场经济为名人为制造恐慌、推高房价、透支房产升值空间、挤占普通百姓的利益时，政府的干预不能缺位。
为杜绝捂盘惜售等违规行为，我市房产住宅管理部门在2007年已开通“网上房地产”。相关负责人也表示，开发商必须在取得预销售许可证后方可销售；实施商品房销售联机备案制度，在网销售的每一套房屋在网上均有公示，可具体到某楼盘某单元，有多少房源，可售多少、已售多少等情况均实时公开，对捂盘惜售者严厉处罚等。然而，采访中记者发现，从售楼处得来的信息与“网上房地产”公布的信息时时发生“错位”。最常见的情况是，明明“网上房地产”显示仍有几十、上百套房源“可售”，售楼处却一口咬定全部售完。并公开表示：“‘网上房地产’不准，我们卖多少房子，他们哪能知道！”
对此，管理部门相关负责人在接受记者采访时也表露出颇多无奈。据了解，这种“网上”“网下”信息不对称的情况不仅在哈尔滨，在北京、杭州等其他一些实施房地产销售情况网上公示的城市也存在�！八缴嫌姓�，下有对策”，对于开发商种种钻政策空子、公开违规的行为，肯定要管，但要杜绝，难度很大，尚需时日。
谨慎追涨 购房者宜保持理性
业内人士表示，随着我市交通及城市各项设施的不断完善，新的“好地段”、“好房源”会不断出现，市民大可不必恐慌，盲目跟风的结果只有引发房价泡沫。综合分析我市房地产市场现状及市民收入支出情况，本埠楼盘大幅度集中上涨且占稳高价位的可能性并不大。在目前供应量相对不足且购者踊跃的前提下，房地产价格自然会上涨。此外，近期受较宽松房地产市场政策及股市调整影响，以投资为目标的购房者大量出现，构成促使近期房价上涨的一个主要因素。然而，房产价格终将受到当地总体经济水平制约，上涨达到一定程度，必然会抑制有限的购买力。从目前的情况看，个别区段的个别项目房价已经偏高。对此，购房者更要保持理性。
对于一些选择非常规渠道购买“另类”房源的消费者，业内人士也有忠告。
对购买回迁房“房票”者，业内人士表示，不要相信中介所谓“某项目多套”、“任选”等承诺。棚户区回迁居民虽然可以出让有全部产权的回迁住房，但回迁房也需被动迁人依序选房，因而，最终这些“房票”对应的房源楼层、朝向、面积等均不确定，根本不可能像中介承诺的那样“任选”；另外，选择购买回迁房的市民办理产权证时，回迁房只给最初登记的被拆迁人落户，因而除购房款外，未来将产生一笔更名过户交易的费用，需加以综合考虑。业内人士还提醒市民，回迁户中有些人已取得回迁房的全部产权，但也有相当一部分在动迁过程中享受了政府给予特定人群的优惠政策。一些回迁房不能立即上市交易，另一些回迁房没有完全产权，市民购房前需仔细甄别，否则后患无穷。
对于购买认购顺序号的市民，业内人士提醒，不少楼盘为防“外人”炒房，采取认购号实名制，即只允许排队时登记者购房，在从别人手中购买所谓“认购号”时要搞清能否提前更名，以免造成经济损失。(王履臻)
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