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评论:房地产市场调整期正是完善住房保障好时机

2008年11月19日 08:47 来源:中国证券报 发表评论

  高达9000亿的住房保障投资计划即将启动,出手之快、出拳之重超出绝大多数市场人士的预料。目前,与经济运行局势并行,房地产市场进入调整期,观察人士认为,这正是破除来自地方政府和开发企业的压力、完善住房保障的好时机。大力推进保障性住房建设是完善住房保障、刺激内需、杜绝再次出现房地产泡沫的可行之策。

  推进保障性住房建设并非新话题。但在行业繁荣期,招拍挂土地和开发商品房可以获取惊人利润,地方政府和开发企业没有动力建设保障性住房——2007年全国保障性住房投资占房地产总投资的比例只有3.8%。

  2007年下半年开始,土地市场骤然降温,北京、南京、成都等一、二线城市均爆出土地流拍的消息。这不但使得地方政府失去重要收入来源,也导致大批规划用作住宅及商业的用地未能开发。与此同时,国土部门多次表示,应“进一步优化用地供应结构,增加民生用地的供应量。严格把握中低价位住宅、经济适用房、廉租房不低于总的房地产供地的70%”。在此背景下,将流拍土地用作保障性住房开发可谓一举多得:既能提供政策性住房,保证地方政府财政收入,还能依靠土地投入使用拉动就业及投资。

  此外,与新加坡等国公屋由国家修建的模式不同,我国的保障性住房均由开发商拍下土地后开发承建,允许开发企业获取有限的利润。与商品房开发不同,竞标保障性土地成本较低,开发过程中享受税费优惠,项目完成后也不需花大力气推销楼盘。正因如此,万科董事会主席王石曾表示开发保障性住房是“一定会赚钱的”。而在楼市调整期,为了保证业绩,给股东一个交代,不少房地产企业特别是上市公司开始积极竞标保障性项目过冬。万科曾在去年底拿下北京、武汉和深圳等地建设低收入群体住房大单。去年北京宋家庄限价地推入市场时,更是吸引了万科、华润置地、华远等14家开发企业竞标。借助开发企业之力开发保障性住房成为可能。

  推动保障性住房的重要性毋庸置疑,除了从民生角度考量外,推动保障性住房更有利于鼓励房地产消费,刺激内需。目前,我国正计划通过大规模投资启动内需,作为国民经济的支柱产业,房地产在“保增长”的过程中仍难缺位。

  但不同于上个世纪末,这一次行业调整是全国意义上的房地产市场形成以来的第一次调整。1998年我国房地产市场正处于起步阶段,极易促进内需。而目前的房地产市场已开始形成十分浓厚的观望调整的气氛,直接制约着内需的扩张。单纯依靠市场化的商品房只怕难以拉动消费。而低价的保障性住房与百姓需求对接,恰恰能破除对房价下挫的疑虑,真正有效盘活内需。而200万套廉租房、400万套经济适用房的大手笔投入毫无疑问将带动上中下游产业发展。

  在楼市调整的时期完善保障性住房 ,不但能有效挤压目前依然虚高的商品房市场泡沫,促进市场自我调节,更有利于未雨绸缪,防范未来泡沫的形成。上个世纪末以来的经验表明,仅仅依靠市场无法彻底解决我国的住房问题,只有“市场的归市场,政府的归政府”,居者有其屋的梦想才能实现。(记者 蔡宗琦)

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