房租上涨空间有多大？
有专家建议，当前的楼市调控针对的是销售市场，随着买房人群不断向租赁市场转移，住房租赁市场与楼市已经具有了很强的关联性。对楼市的调控应将租赁市场纳入统筹考虑，尽快核查、规范租赁市场，防止中介、业主借机哄抬炒作房租。
房租上涨正取代房价飚升成为楼市新焦点。
去年从北京一所大学毕业的小朱以每月2500元租了皂君庙附近的一套小两居，就在7月份要续约的时候中介公司提出要涨价500元。中介公司说，附近的住房租金最小的两居室也已经每月3000元出头，这已经是最低价格。
像小朱一样，房租上涨成为近几个月租房族普遍的直观感受。根据北京链家地产市场研究部的最新统计，6月份北京市普通住宅平均租赁价格已经上涨到每月2947元，比去年同期上涨了15.8%，已经超过去年北京应届毕业生的月平均工资2472元。而广州目前的平均租金也达到每月每平方米30.44元。
一线城市房租水平为什么快速上涨？中原地产华北区总经理李文杰分析，由于调控前一段时期房价上涨过快，租金并未同步上涨，导致很多地区的投资回报率大幅降低。近期大量购转租客户的涌入及暑期租赁热的来临，使业主对调高租金产生较大的心理预期，不少业主主动上调租金，造成了租赁市场的补涨。
长期以来，我国的房租与房价尽管波动方向相同，但相对房价的上涨幅度，房租依然偏低，租售比一直处于高位。当前楼市观望气氛浓重，随着购房者“由购改租”的增多，租房领域的利润空间被重新认识和发掘，房租进而有了上涨的动力。
另一方面，销售成交量的低迷带来租房需求在短时间内迅速释放，这给需要补回购房成本的业主提供了涨价的绝佳机会。尤其是投资者，在房价坚挺但是没有成交量的时候，投资者失去了套现机会，但他们很多是靠银行贷款等资金杠杆来买房的，月供必须要付，时机来临，抬高房租就成为业主、中介不约而同、不谋而合的一致行为。
还有一种观点认为是中介炒作推高了租金价格。一项由住建部安排其下属房地产经纪人学会实施的调查显示，一线城市房租上涨幅度实际上并没有媒体报道的那么严重。例如，北京3月至6月份房租同比上涨幅度超过18%，但是每月环比上涨幅度不到2%。而房租上涨主因还是中介炒作所为。
这一调查结果非但没有消除人们的疑虑，反而引起了对于调研报告可信度的猜疑。有业界人士表示，因为这次调查是根据6家中介机构的调查统计而来。而在租赁市场中，很多情况是租房者和业主绕过中介直接商量确定价格，调研结果并不能完全反映租房者的实际感受。
即便如此，也不能忽略中介对房租上涨的影响程度。我国的中介公司已经成为一个特殊的利益群体，而且它们在二手房市场上、业主和租房者之间掌握着核心信息，在房租的定价中话语权不可小视。
全国住房销售量的持续萎缩，对中介的提成收入影响很大。据了解，6月份北京不少中介的销售员只拿到了底薪，没有拿到提成。而除去做二手房买卖代理外，批量代理转租房屋也成为中介重要的收入来源。借助手中的信息和资源优势，不少中介都有劝房东提价、炒作房租的冲动。
北京中大恒基皂君庙店的一名置业顾问告诉记者，中介代理租房的收入方式有两种：一种是业主委托中介寻找租户，租金归业主，中介一般收取租户一个月房租作为佣金，这种方式中介收益较小�；褂幸恢址绞绞且抵魅ㄎ兄薪楣�，把住房按照一定价格“租”给中介，然后再由中介转租给租房者，赚取的差价收益部分由中介获取。由于这种方式对业主来讲操作简便，正逐渐成为趋势，中介实际上成了二道贩子，如果房租被炒作上涨，中介的获利空间就越大。
房租上涨引起了不少人的担忧。住房成为可投机炒作的投资品后，房价在短短几年内被轮番炒高，脱离了大多数购房者的购买力，那么房租会不会步房价的后尘？房租上涨的空间又有多大？
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，当前房租大涨只是暂时现象。我国大城市住房租赁市场的显著特点是，需求方和出租方交易短期化、流动性强。7月份，由于大中专毕业生离校，租房市场进入传统旺季，房租有继续上涨的趋势。但长期来看，销售市场的量跌价滞不可能成为常态，刚性需求最终还要出手买房，因此租金持续上涨的空间不大。
事实上，我国一线城市并不缺少出租房源，销售成交量的低迷、租金的上涨正促使手里有多套房的二手房业主由卖房转为租房，供应与需求实际上同步上升。有统计显示，今年6月份北京的二手商品房租赁房源量环比上涨6.1%，而租户的求租量仅上涨1.7%。
尽管房租上涨没有房价那样的炒作空间，但是也应该引起足够的重视，一旦房租也脱离普通老百姓的消费水平，很多人就失去了最基本的住房保障，而政府修建的公共租赁房压力就会越来越大。
有专家建议，当前的楼市调控针对的是销售市场，随着买房人群不断向租赁市场转移，住房租赁市场与楼市已经具有了很强的关联性。对楼市的调控应将租赁市场纳入统筹考虑，尽快核查、规范租赁市场，防止中介、业主借机哄抬炒作房租。记者 李文龙
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