高房租是供需双方新的博弈
随着严厉的楼市宏观调控政策的延续，平抑楼市价格飞涨的功效已然初步显现。数据显示，目前楼市销售量价齐跌，房价疯涨的局面在一定程度被控制。笔者相信不久或将有一定幅度的理性回归。
这种情形本是众多欲买房消费者所期望的结果。但是，正所谓，一波未平一波又起，调控形势下，新的问题又出现了。根据人民网公布的数据，今年5到6月，北京楼市平均租赁价格为每月3000元，同比2009年租金上涨了20.3%，于是，有人便把疯涨的房租比作是又一颗“绿豆”。其实不然，笔者认为，绿豆是炒出来的，而高房租则是新政抑制高房价下供需双方一场新的博弈。
所谓“房屋租售比”，是指一套房子月租金与房屋销售总价之间的比值。如一套房子的月租金为1000元，售价为20万元，那么这套房子的租售比就是1：200。北京美联物业发布的一份调查报告显示，2009年11月北京楼市租售比突破1∶500，达到了1∶546，部分区域甚至高达1∶700，也就是说业主花100万到140万元购买的小户型房屋，出租价格仅为2000元。按2009年央行规定的一年期短期贷款利率5.31%计算，人民币100万元一年能收回5.31万元的利息。而在1：500的房屋租售比下，一套售价100万元的房屋，一个月租金为2000元，一年仅能收回2.4万元。由此看来同样是一百万，存在银行里拿到的利息显然远远高于出租房屋的租金�？晌裁丛谡饷锤叩淖馐郾认�2009年北京市房产交易却异�；鸨�？统计数据显示，北京2009年1月份开盘项目均价为13560元/平方米，11月份的开盘均价为17550元/平方米，涨幅高达29.42%。21世纪不动产公布的数据显示，2009年二手房涨幅前排名第一的远大园五区2009年11月均价30000元/平方米，较去年同比上涨93.5%。第二名龙苑别墅：2009年11月均价21000元/平方米，较去年同比上涨90.9%平均上涨幅度均在50%以上。针对此种房地产投资过热价格涨幅异常的情况，2010年4月国务院和北京市政府分别出台遏制房价非理性上涨的政策。
对于今年5月份以来北京市房屋租金价格普遍上涨20%的原因，笔者认为可能来源于以下三个方面：首先一些准备按揭贷款购房的消费群体因贷款政策的调整而无法取得相应的贷款，只能由买转租增大了租房人群的基数进而直接导致需方市场过热。其次由于目前市场量价齐跌态势明显，一些业主纷纷将准备出手的房屋转为出租，为了达到预期利益而不断提高租金，进而拉动了房屋租赁市场的价格。第三方面是因为近两年房价的疯狂上涨导致租售比已经由原来比较高的1：500演变为1：1000甚至1：1500，而国际上相对比较合理的租售比仅为1：200左右，因此高房价下必然会拉动高房租，这将房屋买卖供求双方的博弈演变成了房屋租赁供求双方的博弈，否则，不管中介机构再怎样推波助澜也不可能在房地产租赁市场炒出第二颗“绿豆”来。(齐集 北京凯亚律师事务所高级合伙人 律师）
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【编辑:位宇祥】 |
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